Die tatsächliche Wohnfläche ist ausschlaggebend für eine Mieterhöhung Fotolia.com © MK-Photo

Die tatsächliche Wohnfläche ist ausschlaggebend für eine Mieterhöhung

Mit dem Urteil vom 18. November 2015 (Az. VIII ZR 266/14) hat der Bundesgerichthof (BGH) die Toleranzschwelle von 10 % bei der Angabe der Wohnungsgröße als Berechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung für ungültig erklärt.

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, darf er hierzu lediglich den Wert der tatsächlichen Wohnfläche veranschlagen und muss gleichzeitig die Kappungsgrenze in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beachten. 

 

Bis dato galt bei einer Mieterhöhung das Urteil des BGH vom 23. Mai 2007 (Az. VIII ZR 138/06). Damals entschied der Senat, dass eine Mieterhöhung mit Zugrunde legen einer Wohnfläche von bis zu 10 % Abweichung der im Mietvertrag veranschlagten Wohnfläche rechtens sei. Nun ist dieses Urteil revidiert. Laut Rechtsprechung „hat eine Mieterhöhung auf Basis der tatsächlichen Fläche zu erfolgen“.  Daher sei weder die im Mietvertrag stehende Quadratmeterzahlt ausschlaggebend, noch eine maximale Abweichung von 10 % der tatsächlichen Fläche.

Beurteilungsgrundlage war ein Konflikt zwischen einem Eigentümer und dessen Mieter in Berlin. Der Eigentümer stellte nachträglich fest, dass seine vermietete 5-Zimmer-Wohnung ca. ein Drittel größer war, als im Mietvertrag vermerkt. Der Vermieter wollte nun die bisher unberücksichtigte Wohnfläche von etwa 53 m² in den Mietpreis mit einkalkulieren und die Miete um rund 300 € erhöhen. Obwohl der BGH dem Eigentümer Recht gab und dieser seine Mieterhöhung nun aufgrund der tatsächlichen Wohnungsgröße durchführen darf, sind ihm dennoch Grenzen aufgrund der Kappungsgrenze im dicht besiedelten Berlin gesetzt. In seinem Fall bedeutet dies, dass er die ursprüngliche Miete um höchstens 15 % in drei Jahren erhöhen darf (§558 BGB).